Connaissez-vous les raisons pour lesquelles les normes de financement hypothécaire seront resserrées? La plupart diront que c’est principalement pour protéger l’économie canadienne d’une crise immobilière d’envergure, et cette réponse peut être satisfaisante. Cependant, il serait bon de se demander si certaines autres mesures moins contraignantes pour les nouveaux propriétaires ne pourraient être adoptées pour en venir au même résultat. Comme nous savons tous, les nouvelles règles touchent principalement les propriétaires non-occupants ; or, regardant personnellement tous les préavis d’exercices émis quotidiennement au Québec, fort est de constater la quasi-absence d’immeubles à revenus (duplex, triplex, 10 logements, etc) dans la liste. Donc, pourquoi resserrer les règles concernant les propriétaires qui ne résident pas dans leur immeuble, donc les investisseurs? Comme à son habitude, le gouvernement préfère agir drastiquement plutôt que d’analyser. Le problème n’est pas réellement lié à la mise de fond réduite que les investisseurs déboursent dans les cas où la SCHL assure le prêt, mais bien des gens qui achètent une maison trop dispendieuse pour eux, avec une mise de fonds presque nulle. La question à se poser maintenant ; qui d’un propriétaire occupant ou d’un investisseur est le plus à l’abri d’une perte d’emploi ou de la maladie? Évidemment aucun des deux, mais la personne qui a acheté un immeuble à revenus tirera des flux monétaires de son immeuble, ce qui est en soi beaucoup plus sécuritaire qu’une personne qui se retrouve avec une maison à payer, sans aucune entrée de fonds. Donc pourquoi pénaliser les gens qui veulent acheter des multi-logements? Certaines personnes qui désiraient investir dans l’immobilier devront reporter leurs projets, car la mise de fonds exigée pour l’achat d’un immeuble de 2 logements et plus sera phénoménalement plus élevée… Pensez-y!

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Le financement créatif en immobilier, qu'est-ce que c'est?

Il m’arrive fréquemment de rencontrer des clients qui me demandent de définir le financement créatif. Le terme est excessivement vague, mais généralement, nous faisons référence à des stratégies de financement non-conventionnelles, qui nous permettent d’acheter un immeuble avec peu ou pas de comptant. Pour certains investisseurs, cela représente d’intéressantes solutions, car ils disposent de peu de fonds pour acheter des propriétés.

Il est pertinent d’avoir recours à diverses stratégies, car cela nous permet de réduire les fonds à injecter à l’achat de la propriété. Par contre, il faut toujours être prudent, car la rentabilité de l’immeuble peut être affectée. En effet, les coûts de financement peuvent devenir trop importants et réduire considérablement les revenus générés, voir les rendre négatifs. Il est donc excessivement nécessaire de faire une analyse détaillée des impacts du financement alternatif sur les liquidités générées. Bref, les limites du financement créatif sont souvent imposées par la rentabilité de l’immeuble.

Je crois également qu’à l’entrée en vigueur des nouvelles normes de financement mises en place par le gouvernement, le financement créatif prendra tout son sens, puisqu’il est inconcevable de toujours acheter des immeubles à revenus avec 20% de mise de fonds.

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Pénalité en cas de rupture de contrat hypothécaire

Lorsque les gens choisissent un prêt hypothécaire, ils prennent généralement leur décision par rapport à un seul aspect : le taux. Bien que cette composante du prêt soit importante, il y a beaucoup d’autres points à étudier avant d’arrêter son choix. Remise en argent, taux variable ou fixe, terme fermé ou ouvert, 1 an, 5 ans, 10 ans… Afin de faire le bon choix, il faut connaître ses objectifs et plans futurs, car ceux-ci affectent directement le produit vers lequel nous devrions nous orienter. Par exemple, si nous prévoyons déménager d’ici 2 ans, ou si nous avons un travail qui risque de nous faire voyager à l’extérieur, nous ne choisirons certainement pas un taux fermé 5 ans, car si nous devons rembourser prématurément, la pénalité de rupture de contrat risque d’être importante. Pour prendre une décision éclairée par rapport à votre situation, nous vous suggérons de consulter un conseiller hypothécaire. Il vous aidera à choisir le meilleur produit avec les bonnes composantes, et ainsi prendre une décision éclairée pour éviter des coûts importants dans le futur.

Le but de cet article est de conscientiser les gens sur l’importance de s’informer avant de signer un prêt hypothécaire. Pour illustrer cette information, une mise en contexte s’impose : un de nos clients voulait vendre sa propriété et lorsqu’il a contacté son institution financière, elle réclamait 24 000$ de pénalité pour remboursement anticipé. Il est évident que s’il avait connu ces frais au départ, il n’aurait probablement pas signé cette entente. Faites donc attention et informez-vous!

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Comment obtenir un prêt pour financer son achat d'immeubles à revenus

Beaucoup de gens s’intéressant à l’immobilier sont désappointés lorsque leur projet d’investissement est refusé par leur banquier. En effet, ce genre de problème survient fréquemment lors de l’achat d’immeubles à revenus, et ce, pour diverses raisons.

Tout d’abord, je tiens à vous informer que les critères de financement des institutions sont enclins à différer d’une institution à l’autre, et peuvent faire l’objet de cas spéciaux. Ceci dit, les principes de base d’une approbation de prêt résident, pour les immeubles à revenus considérables (6 logements et plus), principalement sur la rentabilité de la propriété. Les banquiers se soucient moins du bilan de l’acheteur et focalisent sur des ratios financiers importants. Donc, il est à mentionner que la priorité de la présentation d’un dossier à son institution devrait figurer au niveau de l’analyse de l’investissement.

Vous devez donc apprendre à faire ces-dits rapports d’analyse et à utiliser les logiciels pertinents, et également à vous informer auprès de votre banquier à propos des ratios précis de son institution. De cette manière, vous ne perdrez pas votre temps à faire des offres d’achat lorsque vous savez pertinemment que le dossier ne sera pas accepté au financement! Tout le monde est gagnant, personne ne perd de temps et vous évitez des frais d’ouverture de dossier.

Sur ce, bonnes analyses et bon succès!

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur