Comment gérer efficacement un immeuble à revenus

Beaucoup de personnes sont réticentes par rapport à l’investissement immobilier à cause de la gestion des locataires et le temps à consacrer à l’administration de la propriété. Sachez que les tâches qu’un propriétaire doit exécuter sont très limitées et lorsqu’elles sont bien gérées, le temps à consacrer mensuellement est très faible. D’ailleurs, pour ceux qui ne veulent pas avoir à s’occuper de la gestion immobilière, il y a possibilité de déléguer à une compagnie de gestion.

Pour ceux qui désirent s’occuper eux-mêmes de leur immeuble, plusieurs trucs permettent de minimiser la perte de temps. Tout d’abord, utiliser un logiciel de gestion immobilière permet d’économiser énormément de temps en automatisant la majorité des tâches récurrentes et annuelles ; entrée des paiements hypothécaires et des assurances, préparation des avis de renouvellement et des relevés 4, gestion des travaux, des baux et des dossiers à la Régie du Logement. Bref, fini le temps où on devait faire la comptabilité séparément de la gestion de l’immeuble. Un logiciel intégré permet de centraliser toutes les informations, éviter le dédoublement et permettre de faire des suivis actifs.

De plus, le fait de déléguer certaines tâches non rentables, comme l’entretien paysager, le ménage mensuel des espaces communs, voir même la collecte des loyers, permet de se concentrer sur autre chose de plus payant ou intéressant, comme chercher d’autres immeubles ou passer du temps en famille.

Enfin, n’oubliez pas que plus l’immeuble est éloigné de votre résidence personnelle, plus vous perdez de temps en déplacement et plus vos dépenses d’essence seront élevées. Il est toujours plus simple de gérer une propriété qui est à moins de 30-40 minutes de chez-soi.

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Sébastien Gariépy
Consultant et Formateur

Problèmes avec des locataires : que faire?

En exploitant un immeuble à revenus, certains événements désagréables peuvent malheureusement survenir. Mauvais payeurs, retards fréquents, cas de bruit excessif, logements insalubres, etc. Comme nous avons précédemment affirmé (voir : Quelques trucs lors de la relocation d’un logement), il y a certaines méthodes qui nous permettent de minimiser nos chances de tomber sur des individus indésirables. Faire systématiquement une enquête de prélocation améliore nos chances de traiter avec des candidats intéressants.

Malgré tout, il est possible qu’une situation difficile à gérer survienne. La clé de la réussite est de rester calme, même si la situation est alarmante et fâcheuse. Au lieu de démontrer de la colère envers notre locataire, il est beaucoup plus pertinent de prendre du recul pour avoir toutes les informations nécessaires, analyser la situation, et ainsi en venir à un verdict.

Prenons l’exemple d’un locataire n’ayant pas payé son loyer le 1er du mois. Dès lors, l’étape cruciale qui s’impose est la discussion et la négociation avec ce dernier. Encore une fois, nous devons garder notre sang-froid, mais démontrer une attitude autoritaire. Il est important d’expliquer à notre locataire que nous ne prenons rien à la légère et que nous ne tolérons aucun comportement de non-respect du bail. Il peut être possible de laisser UNE chance pour une première bévue, mais dès qu’il y a récidive, les procédures nécessaires (en l’occurrence, s’adresser à la Régie du Logement) pour faire respecter nos droits doivent être entreprises.

De cette manière, nous nous assurons de ne pas accumuler de problèmes et de faire comprendre à nos locataires que nous sommes en mesure d’intervenir rapidement et efficacement lorsqu’un obstacle survient. Les bons locataires cherchent à habiter un immeuble bien géré, où il fait bon vivre. Soyez attentifs à ce que votre immeuble ait bonne réputation!

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Quelques trucs lors de la relocation d'un logement

Évidemment, lorsqu’on est propriétaire d’immeubles à revenus, nous devons nous assurer de bien louer nos logements afin d’avoir du succès et de vivre de bonnes expériences. Tout d’abord, lors des visites que nous faisons pour la relocation d’une unité, il est important de poser le plus de questions possible au candidat, à savoir le nombre d’occupants, la raison du départ, le montant qu’il payait auparavant afin de comprendre la situation et pouvoir déceler des problèmes. Également, il est absolument nécessaire de faire remplir des demandes de location, afin de pouvoir faire une enquête complète sur la ou les futurs locataires. Nous désirons à tout prix vérifier la capacité de payer, l’historique de crédit ainsi que les antécédents judiciaires. En faisant toutes ces vérifications, nous réduisons nos chances d’avoir des problèmes qui risquent d’être très dispendieux. Il existe présentement plusieurs firmes d’enquêtes au Québec et certains regroupements de propriétaires offrent aussi ce service.

Puisque de telles enquêtes engendrent des coûts, il est primordial de s’assurer de l’intérêt de la personne envers le logement avant de débourser lesdits frais. Dès la réception des résultats, vous devez avertir le candidat de l’acceptation ou du refus (avec preuves d’incapacité de payer ou d’antécédents reprochables). Il est à votre avantage de faire signer le bail de la Régie du Logement le plus rapidement possible ; cela confirme le sérieux de la personne et de plus, elle ne pourra plus changer d’idée. L’engagement est formellement défini par le bail, selon les conditions que vous aurez définies. Ces conditions feront l’objet d’un prochain article !

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Les secrets de la gestion immobilière

Nous savons tous que l’investissement immobilier diffère énormément des placements boursiers et bancaires. En effet, l’achat d’un immeuble à revenus requiert qu’on investisse un peu plus de temps quant à la gestion. Évidemment, nous devons nous’assurer d’administrer correctement les revenus et dépenses afin d’optimiser au maximum notre rendement. Pour ce faire, instaurer une politique budgétaire prévisionnelle stricte est absolument nécessaire. Les objectifs fixés pourront permettre d’obtenir un surplus monétaire considérable et conséquemment, une prise de valeur importante de l’immeuble.

Il est aussi important de considérer la gestion de nos locataires, qui sont en fait nos clients. Une relation appropriée avec les résidents de la propriété apporte un respect réciproque, ce qui contribue au bon climat à l’intérieur de l’immeuble. Par contre, assurez-vous de demeurer autoritaire, en contrôle de votre argent et surtout, attention aux abus. Par ailleurs, il a été prouvé à maintes reprises qu’un client heureux est beaucoup plus enclin à accepter de négocier lorsque les augmentations de loyer se présentent.

Il ne faut pas non plus oublier qu’il est possible que nous ayons à gérer des situations de crises et d’urgences. Pour ce faire, il est essentiel de demeurer calme et d’utiliser les ressources et connaissances à notre disposition pour parvenir à minimiser les dégâts le plus efficacement possible.

Bien entendu, il vous est possible d’investir dans l’immobilier sans avoir nécessairement envie d’effectuer vous-même ces-dites tâches de gestion. Pour ce faire, il existe des compagnies de gestion immobilière spécialisées, qui peuvent effectuer des mandats personnalisés pour vous. Également, il vous est possible d’en apprendre plus sur la gestion immobilière et de perfectionner votre technique via des formations et consultations avec des investisseurs et formateurs d’expérience.

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur