Il arrive fréquemment d’entendre les gens dire qu’ils investissent de l’argent dans leur propriété en prétextant créer instantanément de la valeur. Par ailleurs, au courant des dernières années, les propriétaires avaient souvent l’impression que l’ensemble de la plus-value apportée à leur immeuble était attribuable aux rénovations effectuées.
Cependant, il s’est avéré que le marché immobilier global s’est apprécié de façon importante durant la dernière décennie, non seulement à cause des rénovations, mais plutôt en raison de la conjoncture favorable à l’investissement immobilier et du déséquilibre entre l’offre et la demande de résidences unifamiliales.
En d’autres circonstances, il arrive parfois d’avoir l’opportunité d’acquérir une propriété en deçà de sa valeur marchande réelle et ainsi profiter d’une plus-value instantanée à l’achat. Nous devons donc analyser avec attention chaque élément distinctivement afin de déterminer l’augmentation de valeur réellement attribuable aux travaux de rénovation.
À l’heure actuelle, il est plutôt rare que le coût total des rénovations effectuées soit récupéré en entier. Il y a deux principales raisons : la première est que lorsque des rénovations sont effectuées, le coût de démolition et la préparation de la structure à recevoir les rénovations ne sont pas recouvrés et que dans les matériaux retirés, certains ne soient pas nécessairement complètement désuets. La deuxième raison s’explique par le fait que chaque personne n’attribue par la même valeur en fonction de ses goûts et de ses besoins. Prenons l’exemple d’une personne qui remplace son comptoir de cuisine stratifié par un comptoir en céramique. Celui-ci ne sera peut-être pas au goût d’un éventuel acheteur, qui aurait préféré un plan de travail stratifié ou même en corian et par conséquent, ne sera pas tenté d’attribuer une plus-value à cet élément.
Selon les tendances actuelles du marché, voici quelques exemples de rénovations pouvant être récupérés plus facilement que d’autres. Par ailleurs, ces rénovations effectuées pourront sans aucun doute réduire le délai de vente de votre propriété.
Exemples de rénovations pouvant être plus facilement récupérés
• La rénovation à neuf d’une salle de bain où d’une cuisine vous permettra de récupérer dès la fin des travaux environ 75 à 100 % des coûts par rapport à votre investissement.
• L’agrandissement d’une partie de votre propriété permet habituellement de récupérer dès la fin des travaux entre 60 et 85% des coûts par rapport à votre investissement.
• D’autres travaux ont un taux de récupération variant entre 50 et 75 % : remplacement du revêtement extérieur, réfection de la toiture, aménagement d’un sous-sol, remplacement des portes et fenêtres.
Le taux de récupération varie en fonction du secteur où est située la propriété, de son état général et de la qualité des matériaux utilisés par rapport à l’ensemble de la propriété. Par exemple, un acheteur éventuel ne sera pas prêt à débourser une importante somme d’argent pour acquérir une propriété de prestige située dans un secteur largement inférieur. De plus, il est à retenir que certaines rénovations telles que la modification du plan de l’étage, soit par le retrait du salon ou des chambres au rez-de-chaussée d’un bungalow peuvent créer des désuétudes fonctionnelles pouvant réduire la valeur d’une propriété d’environ 5 à 15%, dépendamment de la situation.
Par ailleurs, ce qui est vrai pour une résidence unifamiliale ne s’applique pas nécessairement dans le cas d’un immeuble à logements. Certaines rénovations peuvent s’avérer positives et profitables à court terme puisqu’elles pourraient permettre d’augmenter les revenus d’exploitation ou d’en réduire les dépenses. À titre d’exemple, si vous assumez les frais d’électricité de votre immeuble, vous devriez songer à remplacer les thermostats existants par des thermostats digitaux et vos ampoules par des fluo-compactes. De plus, au moment de faire la relocation de vos logements, pourquoi ne pas remplacer vos vieux tapis par du plancher de bois flottant. Vous pourrez ainsi relouer vos logements plus facilement et augmenter les revenus effectifs de votre immeuble de façon significative.
Planifiez vos rénovations!
Lorsque l’on songe à faire des travaux de rénovation, il faut prendre le temps de bien calculer le coût total de l’investissement, de bien choisir les entrepreneurs et de planifier adéquatement le déroulement des travaux. Il ne faut pas non plus tomber sous le syndrome du ‘’tant qu’à y être’’, car il est facile de perdre le contrôle et de dépasser le budget fixé initialement.
Lorsque l’on parle de rénovations, on parle aussi d’augmentation de taxes foncières et d’augmentation, certes minime, de vos primes d’assurance. À cet effet, n'oubliez pas d’informer votre assureur des rénovations majeures que vous entreprenez afin d’obtenir une couverture d’assurance adéquate.
N’oubliez pas avant d’entreprendre des travaux de rénovation, de demander l’opinion à un expert tel qu’un évaluateur agréé afin de mesurer les impacts de ceux-ci sur votre propriété. Ils peuvent être d’ordre physique, fonctionnel ou économique. Également, assurez-vous d’avoir obtenu un permis de construction auprès de la ville afin d’éviter les préjudices qu’une résidence non conforme pourrait engendrer.
En conclusion, il est important de faire une analyse approfondie de tous les aboutissants qu’un projet de rénovation implique. Il est définitif qu’outre l’aspect monétaire, les rénovations apportent dans la majorité des cas des avantages psychologiques au propriétaire et favorisent le bien-être.
Une alternative aux rénovations
Bien souvent, quelques simples travaux permettent de redorer l’image de votre maison afin de la présenter sous son plus beau jour. Voici quelques conseils qui ajouteront une touche de vitalité à votre propriété :
• Accueillez les visiteurs avec une maison étincelante de propreté et assurez-vous que les pièces ne soient pas trop encombrées de meubles et d’objets inutiles.
• Faites les menues réparations que vous remettiez toujours au lendemain, tel que refaire les joints de silicone endommagés, réparer les robinets qui dégouttent, lubrifier les pentures qui grincent et vérifier que toutes les fenêtres s’ouvrent normalement.
• Tondez votre pelouse, ramassez vos feuilles mortes, taillez les arbustes, vérifiez que les gouttières sont propres et nettoyez les accès au garage et à la remise.
Vous manquez d’idées? N’hésitez surtout pas à faire appel aux services de conseillers en home staging. Ces professionnels connaissent les astuces afin de redonner fière allure à votre résidence et ce, bien souvent à moindre coût.
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Sylvain Savignac,
Évaluateur immobilier et Expert-conseil
