Quelle est l’importance d’un fonds de prévoyance lorsqu’on possède une unité en copropriété?

Plusieurs personnes qui achètent des condominiums se demandent à quoi sert le fonds de prévoyance pour lequel ils versent mensuellement une partie de leurs frais de copropriétés. Selon la loi, le fonds de prévoyance est une réserve d’argent qui doit servir uniquement aux remplacements et réparations majeures des composantes communes de l’immeuble en copropriété. Concrètement, cet argent doit être conservé dans un compte bancaire distinct et servir exclusivement à exécuter des travaux substantiels comme la réfection de la toiture et le remplacement des fenêtres. Le fonds de prévoyance est donc de première importance, puisqu’il sert à maintenir l’intégrité physique du bâtiment ; par conséquent, le fait d’avoir un solde insuffisant dans le fonds risque d’avoir des conséquences alarmantes pour l’ensemble des copropriétaires. Nous avons déjà été confronté à une situation où le syndicat a dû demander une cotisation extraordinaire de 20 000$ par copropriétaire afin de faire des travaux de réfection urgents qui n’ont pas été prévus, et conséquemment, pour lesquels aucun fonds n’avaient été conservés.

Afin d’éviter ce genre de problème, il est possible de réaliser une étude de fonds de prévoyance, comprenant une analyse physique et une projection financière. Tout d’abord, un diagnostic de l’état actuel et de la longévité probable des systèmes communs de l’immeuble est effectué. Par la suite, il s’agit de synchroniser les cotisations des copropriétaires avec les dépenses reliées aux travaux de remplacement. De cette façon, des recommandations de financement peuvent être émises et des modifications peuvent être effectuées immédiatement afin de régulariser l’état du fonds.

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Comment gérer efficacement un immeuble à revenus

Beaucoup de personnes sont réticentes par rapport à l’investissement immobilier à cause de la gestion des locataires et le temps à consacrer à l’administration de la propriété. Sachez que les tâches qu’un propriétaire doit exécuter sont très limitées et lorsqu’elles sont bien gérées, le temps à consacrer mensuellement est très faible. D’ailleurs, pour ceux qui ne veulent pas avoir à s’occuper de la gestion immobilière, il y a possibilité de déléguer à une compagnie de gestion.

Pour ceux qui désirent s’occuper eux-mêmes de leur immeuble, plusieurs trucs permettent de minimiser la perte de temps. Tout d’abord, utiliser un logiciel de gestion immobilière permet d’économiser énormément de temps en automatisant la majorité des tâches récurrentes et annuelles ; entrée des paiements hypothécaires et des assurances, préparation des avis de renouvellement et des relevés 4, gestion des travaux, des baux et des dossiers à la Régie du Logement. Bref, fini le temps où on devait faire la comptabilité séparément de la gestion de l’immeuble. Un logiciel intégré permet de centraliser toutes les informations, éviter le dédoublement et permettre de faire des suivis actifs.

De plus, le fait de déléguer certaines tâches non rentables, comme l’entretien paysager, le ménage mensuel des espaces communs, voir même la collecte des loyers, permet de se concentrer sur autre chose de plus payant ou intéressant, comme chercher d’autres immeubles ou passer du temps en famille.

Enfin, n’oubliez pas que plus l’immeuble est éloigné de votre résidence personnelle, plus vous perdez de temps en déplacement et plus vos dépenses d’essence seront élevées. Il est toujours plus simple de gérer une propriété qui est à moins de 30-40 minutes de chez-soi.

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Sébastien Gariépy
Consultant et Formateur

Connaissez-vous les raisons pour lesquelles les normes de financement hypothécaire seront resserrées? La plupart diront que c’est principalement pour protéger l’économie canadienne d’une crise immobilière d’envergure, et cette réponse peut être satisfaisante. Cependant, il serait bon de se demander si certaines autres mesures moins contraignantes pour les nouveaux propriétaires ne pourraient être adoptées pour en venir au même résultat. Comme nous savons tous, les nouvelles règles touchent principalement les propriétaires non-occupants ; or, regardant personnellement tous les préavis d’exercices émis quotidiennement au Québec, fort est de constater la quasi-absence d’immeubles à revenus (duplex, triplex, 10 logements, etc) dans la liste. Donc, pourquoi resserrer les règles concernant les propriétaires qui ne résident pas dans leur immeuble, donc les investisseurs? Comme à son habitude, le gouvernement préfère agir drastiquement plutôt que d’analyser. Le problème n’est pas réellement lié à la mise de fond réduite que les investisseurs déboursent dans les cas où la SCHL assure le prêt, mais bien des gens qui achètent une maison trop dispendieuse pour eux, avec une mise de fonds presque nulle. La question à se poser maintenant ; qui d’un propriétaire occupant ou d’un investisseur est le plus à l’abri d’une perte d’emploi ou de la maladie? Évidemment aucun des deux, mais la personne qui a acheté un immeuble à revenus tirera des flux monétaires de son immeuble, ce qui est en soi beaucoup plus sécuritaire qu’une personne qui se retrouve avec une maison à payer, sans aucune entrée de fonds. Donc pourquoi pénaliser les gens qui veulent acheter des multi-logements? Certaines personnes qui désiraient investir dans l’immobilier devront reporter leurs projets, car la mise de fonds exigée pour l’achat d’un immeuble de 2 logements et plus sera phénoménalement plus élevée… Pensez-y!

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

Le financement créatif en immobilier, qu'est-ce que c'est?

Il m’arrive fréquemment de rencontrer des clients qui me demandent de définir le financement créatif. Le terme est excessivement vague, mais généralement, nous faisons référence à des stratégies de financement non-conventionnelles, qui nous permettent d’acheter un immeuble avec peu ou pas de comptant. Pour certains investisseurs, cela représente d’intéressantes solutions, car ils disposent de peu de fonds pour acheter des propriétés.

Il est pertinent d’avoir recours à diverses stratégies, car cela nous permet de réduire les fonds à injecter à l’achat de la propriété. Par contre, il faut toujours être prudent, car la rentabilité de l’immeuble peut être affectée. En effet, les coûts de financement peuvent devenir trop importants et réduire considérablement les revenus générés, voir les rendre négatifs. Il est donc excessivement nécessaire de faire une analyse détaillée des impacts du financement alternatif sur les liquidités générées. Bref, les limites du financement créatif sont souvent imposées par la rentabilité de l’immeuble.

Je crois également qu’à l’entrée en vigueur des nouvelles normes de financement mises en place par le gouvernement, le financement créatif prendra tout son sens, puisqu’il est inconcevable de toujours acheter des immeubles à revenus avec 20% de mise de fonds.

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

L'immobilier, créateur de richesse

Pourquoi tant de gens s’intéressent à l’investissement immobilier ? Parce que ce domaine permet, avec un minimum de temps, de réaliser un rendement sur investissement hors du commun. Tout d’abord, le principe de base qui rend l’immobilier intéressant : l’effet de levier. Nous réalisons des profits sur notre argent ainsi que sur des fonds empruntés (l’argent de la banque). Nous allons prendre un instant pour décortiquer les bénéfices qu’il est possible de toucher en investissant dans l’immobilier.

En investissant dans des propriétés à revenus, nous bénéficions d’un rendement à 3 composantes. Premièrement, il y a le rendement sur l’argent généré à chaque année, qui équivaut à un placement standard (5-10%). Ensuite, il y a la capitalisation, autrement dit, le remboursement d’hypothèque (8-12%) et finalement, la prise de valeur de l’immeuble(5-10%). L’ensemble des 3 composantes peut nous amener un rendement plus qu’intéressant et permettre de s’enrichir sécuritairement. Bien évidemment, la somme de ces 3 fractions de rendement donne un résultat très intéressant, mais nous ne pouvons pas obtenir concrètement la totalité des fonds avant la vente de l’immeuble. Il faut aussi être conscient que nous devons investir un peu de temps pour gérer nos immeubles, donc c’est pour cela que nous exigeons des rendements plus élevés.

Malheureusement, dans le contexte économique actuel où les revenus bancaires et boursiers peuvent être très faibles, certains investisseurs sont prêts à acheter des immeubles à des rendements beaucoup moindres, ne se souciant pas de l’aspect précédemment mentionné. Ceci représente une très grande erreur qui risque de les rendre inconfortables dans leurs investissements.

Pour ceux qui ne veulent pas avoir à s’occuper de leur immeuble, il est toujours possible de signer un contrat de gestion immobilière avec une compagnie qui fera tout à votre place.

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Sébastien Gariépy,
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