jeudi 22 novembre 2012

RÉSUMÉ : Conférence sur les Perspectives économiques


Par Desjardins, CLDEM, BDC, Investissement Québec et les Chambres de commerce.


Le journal La revue, par  Pénélope Clermont : «Plus de 300 personnes du milieu des affaires moulinois étaient présentes au Club de Golf Le Mirage au matin du 15 novembre, alors que Joëlle Noreau, économiste principale au Mouvement Desjardins, présentait les perspectives économique et financière pour l’année à venir à l’occasion d’un petit-déjeuner causerie»

Eh bien, l’équipe de Devimo était de la partie afin de demeurer une référence pour sa clientèle et ses partenaires.  Le bilan pour 2012 de Madame Noreau peut être résumé assez simplement : une année qui a tournée au ralenti ou encore une période de quasi-stagnation. La preuve demeure évidente : la croissance du Québec fut plus modeste que prévu en n’atteignant que 0,8%. En voici les principales causes :

Points négatifs :
-          l’endettement grandissant des ménages ;
-          un PIB en hausse de moins de 1% pour un cinquième trimestre consécutif.

Points positifs :
-          la création d’emplois demeure bonne ;
-          la confiance des ménages s’est récemment redressée ;
-          les investissements des entreprises demeurent le principal pilier de notre économie.

Les nouvelles des États-Unis semblent positives. La croissance du PIB est plus modeste que prévue, mais d’autres indicateurs sont encourageants. De plus, le marché immobilier résidentiel semble se raffermir et le taux de chômage est en baisse. Le «fiscal cliff» demeure une incertitude et les actions du gouvernement américain à ce sujet seront cruciales.

Pour ce qui est de l’Europe, rien n’est réglé, mais la situation tend à vouloir se stabiliser (ce qui n’est toutefois pas le cas des pays comme la Grèce, l’Espagne et l’Italie). La récession en zone euro est toujours en place quoique moins importante que l’on aurait pu croire ; par contre, elle est installée pour une longue période.

En ce qui concerne la prochaine année, Madame Noreau prévoit que le dollar canadien restera légèrement au-dessus du dollar américain. Elle ne prévoit pas de hausse des taux d’intérêt en 2013, toutefois en 2014, la Banque du Canada devrait exécuter deux hausses de taux consécutives. En ce qui concerne l’immobilier, un ralentissement est à prévoir tant au niveau de la construction neuve, de l’augmentation des valeurs ainsi que des délais de vente. Madame Noreau ne s’est pas montrée alarmiste, mais la réalité étant ce qu’elle est, une période contrastante par rapport à la dernière décennie est à prévoir.
 
Frédérick Gariépy, Gestionnaire et analyste

lundi 3 octobre 2011

Le rôle de l’évaluateur agréé lors d’une succession

Lorsque vient le temps de régler les aspects d’une succession, plusieurs professionnels se succèdent : notaire, avocat, comptable, fiscaliste, évaluateur agréé, planificateur financier, etc.

En ce qui concerne l’évaluateur agréé, dans le cadre du partage d’un patrimoine familial (immobilier et mobilier), celui-ci accompagne le liquidateur de la succession dans ses démarches afin de l’aider à prendre des décisions éclairées rendant le partage le plus équitable possible et facilite la mise en marché des biens nécessitant une disposition. De plus, l’évaluation de la valeur marchande en date du décès permet à la succession de payer la juste part d’impôt exigible et éviter également d’éventuels litiges avec le fisc et/ou d’autres instances gouvernementales.

Le travail de l'évaluateur agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier à une date donnée (généralement en date du décès). Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle. Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d'une propriété, l'évaluateur agréé utilise une combinaison de trois méthodes reconnues : la méthode du coût, la méthode de comparaison et la méthode du revenu.

Membre d'un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également sujet à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, l'assurance responsabilité professionnelle obligatoire constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle. Seul le titre É.A., utilisé par les évaluateurs agréés, garantit des services de qualité et des recours pour le public.

É.A. : un titre réservé...aux meilleurs


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Sylvain Savignac,
Évaluateur agréé

vendredi 9 septembre 2011

Comment s’y retrouver lorsque l’on rencontre notre courtier en assurances et qu’il désire connaître la valeur assurable de notre propriété?

Bien souvent, les propriétaires et copropriétaires peuvent connaitre la valeur marchande approximative de leur propriété, mais qu’en est-il de la valeur assurable?

La valeur assurable représente la valeur d’un bien en regard à la perte assurable de ce dernier. Cette valeur s’appuie souvent sur le coût de remplacement ou de reproduction du bien assuré tel que défini dans la police d’assurance. Cette valeur considère également les frais de déblaiement requis afin de disposer des matériaux endommagés et de préparer le site à la reconstruction du bâtiment. Toutefois, certaines composantes de la propriété n’auront pas à être prises en compte dans cette évaluation. Pensons notamment au terrain qui n’est généralement pas affecté par un sinistre.

Selon le type de propriété que vous possédez, vous devrez vous assurer pour son remplacement ou pour sa reproduction. En effet, si votre propriété possède un statut historique et/ou elle contient des éléments patrimoniaux, vous aurez probablement à vous doter d’une police d’assurance prenant en compte une reproduction, c’est-à-dire une reconstruction reproduisant le bâtiment de façon identique : utilisation du même type de matériaux (ou à peu près semblable), reproduction d’éléments architecturaux, etc. Si au contraire, vous n’êtes pas affligé de telles contraintes, votre police d’assurance comprendra une valeur à neuf pour son remplacement. Dans ce cas, le nouveau bâtiment sera construit avec des matériaux semblables et modernes, selon les normes, règlements de zonage, concepts et mode d’aménagement courants.

Notons qu’il est de votre responsabilité envers l’assureur de déterminer la juste valeur assurable de votre propriété et d’éviter d'être "sur-assuré" ou "sous-assuré". Dans le premier cas, l'assuré paie une prime trop élevée pour ses besoins et dont il ne profitera jamais, alors que dans le deuxième cas, l'assuré économise sur la prime mais subit un risque important, car il ne sera pas couvert pour la totalité de la valeur de remplacement du bien en cas de sinistre. Il vaut mieux éviter les deux scénarios.


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Sébastien Gariépy,
Évaluateur & Expert-conseil

lundi 6 juin 2011

Le fonds de prévoyance : une nécessité?

Lorsqu’on possède une unité de copropriété résidentielle, la loi nous oblige de constituer un fonds de prévoyance, afin de pallier aux remplacements et réparations majeures qui seront à effectuer sur les parties communes de l’immeuble qui abrite notre unité. C’est ainsi dire que puisque c’est prescrit par la loi, c’est plus qu’une nécessité, c’est bel et bien une obligation. Il est du devoir des administrateurs, qui sont mandatés à prendre des décisions éclairées afin de s’assurer de la pérennité de l’immeuble. Or, qu’arrive-t-il s’il n’y a aucun fonds de prévoyance constitué ou si celui-ci est insuffisant? Premièrement, les administrateurs pourraient être poursuivis puisqu’ils n’ont pas pris toutes les mesures nécessaires afin de conserver le patrimoine des copropriétaires. Dans cette optique, en tant qu’administrateur, il faut penser à l’implication légale de chaque décision, et faire appel à des professionnels qui sauront donner de judicieux conseils. Deuxièmement, la condition physique de l’immeuble pourrait être diminuée, car si les fonds ne sont pas disponibles lorsque des travaux importants surviennent, il est possible qu’ils soient reportés. De cette façon, la dégradation de l’immeuble se perpétue, et des problèmes majeurs peuvent survenir. Troisièmement, les copropriétaires pourraient être confrontés à des problèmes financiers assez sérieux. Si des travaux urgents sont réalisés malgré l’absence de fonds, des cotisations extraordinaires seront réclamées auprès des copropriétaires. Cependant, un déboursé spécial d’aussi peu que 10 000$ risque de mettre plusieurs personnes dans l’embarras.

Nous avons déjà été impliqué dans une situation où le syndicat a dû demander une cotisation extraordinaire de 20 000$ par copropriétaire afin de faire des travaux de réfection urgents qui n’ont pas été prévus, et conséquemment, pour lesquels aucun fonds n’avaient été conservés. Pourquoi ne pas cotiser régulièrement au fonds de prévoyance pour éviter ce genre de situation?

Pour plus d’informations par rapport aux dispositions légales ou techniques du fonds de prévoyance, consulter un professionnel qui saura vous éclairer et vous permettre d’éviter des situations alarmantes. Il est toujours préférable d’investir dans la prévention que dans une intervention d’urgence!

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Sébastien Gariépy,
Évaluateur et Expert-conseil

mercredi 23 mars 2011

L'importance de faire appel aux services d'un évaluateur agréé

Un investissement immobilier représente toujours un investissement significatif, le plus important de leur vie pour plusieurs personnes. Nous reconnaissons aux avocats, notaires et arpenteurs géomètres le soin de régler les aspects juridiques, l'évaluation quant à elle, se fait bien souvent sur un coup de cœur ou par des gens qui ont des intérêts directs dans la transaction (agents immobiliers, prêteurs, vendeurs, amis, etc.), pourtant, plusieurs facteurs internes et externes influencent la valeur marchande d'une propriété.

Le rôle de l'évaluateur agréé consiste à formuler une opinion objective et impartiale sur la valeur d'un bien ou d'un droit immobilier pour un but précis et à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle. L'évaluateur agréé est également soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, son assurance de la responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle. Membre d'un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie.

L'évaluateur agréé exerce sa profession à l'intérieur d'un cabinet privé, dans le secteur public, au bénéfice de personnes, d'entreprises, d'institutions ou de gouvernements.

Généralement, le but d'un rapport d'évaluation est bien évidemment de fournir une estimation de la valeur marchande actuelle ou potentielle d'un bien immobilier selon des normes bien établies. Au surplus, c'est également un document qui servira de guide à son client afin qu'il soit en mesure de prendre une décision éclairée vis à vis la transaction immobilière sous étude. L'évaluateur agréé peut également estimer la valeur d'un bien contraint par certaines situations particulières (liquidation, vente forcée, expropriation, etc.)

Selon l'envergure du mandat et la nature du bien immobilier à évaluer, l'évaluateur agréé doit choisir le type de rapport à utiliser pour bien servir son lecteur. Le rapport peut prendre la forme d'un rapport narratif complet, abrégé ou de type formulaire. Il est également possible de procéder à la mise à jour d'un rapport préparé précédemment dans certains cas. Il n'est pas rare de voir un rapport narratif complet ou abrégé pouvant contenir plus d'une centaine de pages permettant ainsi de bien situer le client face à une éventuelle opération immobilière.

L'évaluateur agréé intervient dans diverses situations telles que :

- Lors de l'achat d'une nouvelle propriété, d'un financement ou refinancement, lors de la vente et ou lors de la saisie d'un bien immobilier;

- Lorsqu'une expertise immobilière est requise pour appuyer une cause devant les tribunaux;

- Lors de la cession d'un bien pour cause de succession, divorce, transfert entre tiers ou entreprises;

- Lors de l'émission d'une nouvelle police d'assurance (détermination de la valeur assurable);

- Lors de l'établissement du fonds de prévoyance d'un immeuble détenu en copropriété;

- Lors de la mise en place d'un projet de développement ou d'investissement immobilier;

- Lors de toutes autres actions ayant en cause la valeur d'immeuble.

Bien qu'ils travaillent principalement en évaluation immobilière, plusieurs évaluateurs agréés peuvent aussi procéder à l'estimation de la valeur d'un fonds de commerce, d'une entreprise ou d'équipements mobiliers. Certains évaluateurs agréés ont acquis de l'expérience dans des domaines spécifiques tels le milieu agricole ou industriel, le réseau institutionnel, les transports, etc.

Enfin, nul ne peut s'improviser évaluateur agréé, car celui-ci doit détenir une formation pertinente qui débute d'abord par un baccalauréat en administration des affaires avec une spécialisation en immobilier. Par la suite le candidat doit réaliser une année complète de stage auprès d'un cabinet d'évaluateurs agréés et finalement réussir avec succès l'examen de l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec.

É.A. ; Une signature, une garantie.


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Sylvain Savignac, É.A., B.A.A.
Évaluateur agréé