jeudi 28 janvier 2010

Problèmes avec des locataires : que faire?

En exploitant un immeuble à revenus, certains événements désagréables peuvent malheureusement survenir. Mauvais payeurs, retards fréquents, cas de bruit excessif, logements insalubres, etc. Comme nous avons précédemment affirmé (voir : Quelques trucs lors de la relocation d’un logement), il y a certaines méthodes qui nous permettent de minimiser nos chances de tomber sur des individus indésirables. Faire systématiquement une enquête de prélocation améliore nos chances de traiter avec des candidats intéressants.

Malgré tout, il est possible qu’une situation difficile à gérer survienne. La clé de la réussite est de rester calme, même si la situation est alarmante et fâcheuse. Au lieu de démontrer de la colère envers notre locataire, il est beaucoup plus pertinent de prendre du recul pour avoir toutes les informations nécessaires, analyser la situation, et ainsi en venir à un verdict.

Prenons l’exemple d’un locataire n’ayant pas payé son loyer le 1er du mois. Dès lors, l’étape cruciale qui s’impose est la discussion et la négociation avec ce dernier. Encore une fois, nous devons garder notre sang-froid, mais démontrer une attitude autoritaire. Il est important d’expliquer à notre locataire que nous ne prenons rien à la légère et que nous ne tolérons aucun comportement de non-respect du bail. Il peut être possible de laisser UNE chance pour une première bévue, mais dès qu’il y a récidive, les procédures nécessaires (en l’occurrence, s’adresser à la Régie du Logement) pour faire respecter nos droits doivent être entreprises.

De cette manière, nous nous assurons de ne pas accumuler de problèmes et de faire comprendre à nos locataires que nous sommes en mesure d’intervenir rapidement et efficacement lorsqu’un obstacle survient. Les bons locataires cherchent à habiter un immeuble bien géré, où il fait bon vivre. Soyez attentifs à ce que votre immeuble ait bonne réputation!

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

jeudi 21 janvier 2010

Convertir en copropriété : Quel est l'avantage?

Il est de plus en plus fréquent d’entendre parler de conversion en condos. Mais au fait, qu’est-ce que c’est et quels sont les avantages. Ce processus relativement complexe permet de changer l’affectation d’un bâtiment. Par exemple, un immeuble qui est présentement utilisé à des fins locatives peut être transformé en unités de condominium qui seront vendues à la pièce.

Mais pourquoi faire cela? Bien qu’il soit intéressant d’aller chercher des revenus récurrents dans l’immobilier grâce à des immeubles qu’on loue, il est possible que ce ne soit pas la méthode qui permette à la propriété d’atteindre sa valeur maximale.

(Attention, il s’agit d’une mise en situation purement illustrative) Par exemple, un immeuble de 4 logements 4 ½ en bonne condition rapportant 33 000$ par année aurait une valeur économique d’environ 400 000$ pour un investisseur averti, dans la grande région de Montréal. Par contre, selon le prix des condos sur le marché, la vente de chaque unité en copropriété pourrait facilement rapporter un total de 560 000$. Le gain à empocher est excessivement intéressant, et peut permettre d’acquérir d’autres immeubles afin de faire grossir son parc immobilier.

Bien entendu, le processus de conversion est compliqué et comporte de multiples étapes qui doivent être franchies selon les normes afin de mener le projet à terme. C’est pour cette raison qu’il est préférable de contacter des spécialistes afin de s’assurer du succès des démarches.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

Nous sommes aussi ouverts à répondre à toutes vos questions sur le sujet !

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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

mardi 19 janvier 2010

Les rôles du notaire dans une transaction immobilière

Lors de l’achat d’une propriété, différentes personnes interviennent dans votre dossier et ce à divers niveaux. On peut penser à l’agent immobilier, à l’agent hypothécaire, à l’arpenteur-géomètre, au comptable, et au notaire. Chacun joue un rôle primordial : le rôle de conseiller.

Le rôle du notaire est d’intervenir à tous les moments de la transaction pour finalement transférer les titres à l’acheteur. Pour ce faire, le notaire doit obtenir, vérifier, analyser les documents tel la promesse d’achat, le financement, le certificat de localisation, les titres, les taxes municipales et scolaires, etc.

Comment choisir un notaire

Dans l’achat d’une propriété, le choix du notaire revient généralement à l’acheteur. Gardez également à l’esprit que l’achat d’une propriété est l’investissement le plus important dans une vie pour la majorité des Québécois. Je vous suggère donc de prendre des références de gens qui ont fait affaire avec un notaire récemment. C’est eux qui sauront vous dire s’ils ont été satisfaits des services qu’ils ont reçus et si les tarifs énoncés au début du dossier ont été respectés.

Il faut savoir également que lorsque l’on demande des tarifs en immobilier, plusieurs facteurs influencent le montant total des honoraires, tel les frais de publication des actes de prêt et de vente, les taxes, et les démarches.

Donc voici quelques questions à poser :

- Qu’est-ce que vos tarifs incluent?

- Les frais de publication et les taxes (TPS et TVQ) sont-ils inclus?

- Si j’ai des questions, puis-je vous téléphoner?

Réception des documents préalables

Une fois que vous avez choisi avec quel notaire vous travaillerez, vous devrez aviser deux personnes : votre agent immobilier et votre créancier. Ces derniers feront parvenir au notaire la documentation nécessaire pour débuter votre dossier.

Promesse d’Achat

Le notaire aura besoin de la promesse d’achat complète et signée par toutes les parties, laquelle sera transmise par l’agent immobilier. Cette promesse d’achat est le résultat de vos négociations et un engagement ferme de la part de l’acheteur et du vendeur à signer la vente. Si des modifications sont intervenues suite à la promesse d’achat, elles devront être remises au notaire et à votre créancier.

La promesse d’achat renferme des informations très importantes. Entre autre, la date de signature chez le notaire. Attention! Dans une promesse d’achat de l’Association des Courtiers et Agent Immobiliers du Québec (ACAIQ) on peut lire « le ou avant le ». Donc, il est possible que la date de signature ne soit pas exactement celle convenue.

La date des ajustements qui est précisée dans le document sera reprise par le notaire pour produire les ajustements finaux, lesquels seront signés en même temps que l’acte de vente. Cette date d’ajustement est décidée entre l’acheteur et le vendeur.

À quoi servent ces ajustements?

On vient remettre les compteurs à zéro : si le vendeur a payé ses taxes municipales en totalité pour l’année 2010 et que l’acheteur devient propriétaire le premier juillet, l’acheteur remboursera au vendeur la somme correspondant aux taxes municipales, selon le prorata du nombre de jours restants (184 jours). Le même processus est fait pour les taxes scolaires, les loyers, divers contrats, et la compensation.

Un fait important : les loyers et la compensation ne sont pas du tout la même chose. Un loyer, c’est ce que les locataires paient au propriétaire de l’immeuble. Une compensation, c’est ce que le vendeur doit à l’acheteur pour continuer d’habiter la propriété après la signature chez le notaire jusqu’à la date d’occupation.

La date des ajustements qui est entendue entre les parties peut être la date de la signature chez le notaire ou la date d’occupation. Dans certains dossiers la date de signature et la date d’occupation sont les mêmes, mais bien souvent l’acheteur occupe la propriété après la signature de l’acte notarié. En tant qu’acheteur, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs avant de choisir définitivement la date des ajustements puisque cela touche directement votre portefeuille. Vous pouvez communiquer avec votre notaire ou en discuter avec votre agent immobilier pour connaître la date la plus juste selon les circonstances et les montants à ajuster.

Assurance-incendie

Le notaire vous demandera également une confirmation d’assurance incendie émise pour la nouvelle propriété. Cette confirmation de police d’assurance doit contenir deux informations : le nom de votre créancier et le montant d’assurance – valeur du bâtiment. Certains créanciers demandent que le montant d’assurance bâtiment corresponde au montant total du prêt hypothécaire et non pas à la valeur de reconstruction (valeur à neuf). Il s’agit d’un élément que vous ne contrôlez pas. Si des modifications s’imposent, votre notaire vous avisera et vous pourrez apporter les modifications demandées.

Certificat de localisation

Lors de l’achat d’une propriété, le vendeur doit remettre à l’acheteur un certificat de localisation à jour. À jour…. Ces deux mots suscitent de nombreuses questions!

Premièrement, un certificat de localisation est valide tant et aussi longtemps qu’il représente l’état actuel de la propriété. Même si le certificat de localisation a été fait depuis plus de 10 ans, s’il n’y a aucun changement, il est valide. Si l’acheteur désire avoir un certificat plus récent, ce sera à ses frais. Par contre, si le certificat de localisation ne représente pas l’état actuel, le nouveau certificat de localisation sera aux frais des vendeurs tel que spécifié dans les diverses promesses d’achat.

Certains ont longtemps véhiculé qu’après 10 ans le certificat de localisation n’était plus valide. C’est faux. Ce sont les institutions financières qui, généralement, demandent un certificat de localisation de moins de 10 ans.

À noter que lors d’une transaction immobilière où un certificat de localisation serait de plus de 10 ans mais reflèterait l’état actuel de la propriété, il serait prudent que les acheteurs incluent dans les « conditions de la promesse d’achat » qu’ils exigent tout de même un nouveau certificat de localisation et ce, aux frais du vendeur. Avec les nouvelles technologies et les lois qui ne cessent de changer, il est prudent et diligent d’obtenir un document à jour.

Les changements les plus fréquemment rencontrés sont la rénovation cadastrale (changement de numéro de lot), ajout/retrait d’un garage, d’un cabanon ou d’une piscine, agrandissement d’une galerie, agrandissement de l’immeuble, etc. Tous ces éléments ont un impact majeur sur la valeur de la propriété et la conformité de cette dernière selon les règlements municipaux. Si les marges minimales requises ne sont pas respectées suite à ces ajouts, la maison est non-conforme. Plusieurs éléments seront alors examinés par le notaire et l’arpenteur-géomètre afin de déterminer si une demande en dérogation mineure peut-être proposée à la ville et surtout, afin d’évaluer le pourcentage de réussite. Tel que mentionné précédemment, les frais requis pour obtenir une conformité sont aux frais du vendeur.

Les titres et relevés de taxes

Le notaire demandera au vendeur les titres de propriété (actes antérieurs). Il s’agit du « dossier – maison ». Vous conserverez ces documents afin de les transmettre au prochain acheteur, et ainsi de suite.

Les relevés de taxes de l’année en cours seront également requis afin de cumuler l’information pour les ajustements.

Recherches de titres

Le notaire procèdera à un examen des titres de l’immeuble que vous achetez. Il est essentiel que le notaire procède à cet examen pour vous certifier que vous serez propriétaire et ce, sans aucun problème. Les problèmes plus fréquemment rencontrés touchent des hypothèques non radiées, la superficie du terrain, les empiètements par les voisins, le transfert de propriété vicié, etc. Lorsque le notaire rencontre une lacune dans les titres, il doit obligatoirement aviser les parties et procéder à la correction, aux frais du vendeur. Même si la propriété n’est construite que depuis deux ans, le notaire doit faire les vérifications sur le lot. Bien avant d’avoir une propriété construite, le lot a fait l’objet de transactions, de transferts, peut-être certaines servitudes ont été consenties contre ou en faveur du lot, des droits d’usage, etc.

Étapes du dossier

Le notaire et son équipe devront :

- obtenir les informations des acheteurs et vendeurs

- vérifier la promesse d’achat et le certificat de localisation

- faire la recherche sur les titres (30 ans)

- obtenir les certificats de taxes municipales et scolaires,

- obtenir le solde hypothécaire du vendeur

- obtenir la preuve d’assurance de l’acheteur

- obtenir les preuves de l’état civil de toutes les parties

- rédiger l’acte de prêt selon les instructions du créancier

- demander les fonds pour la transaction

- confirmer la traite bancaire que l’acheteur doit apporter à la transaction

- rédiger l’acte de vente en fonction des différents éléments de la promesse d’achat

- rédiger la quittance du vendeur

- rencontrer les acheteurs et les vendeurs pour l’explication et la signature des documents notariés

- publier les différents documents au bureau de la publicité des droits

- émettre les différents chèques après la publication de la vente

- envoyer la quittance pour signature auprès du créancier du vendeur

- publier la quittance au bureau de la publicité des droits

Le notaire est un professionnel qui travaille plus souvent qu’autrement dans l’ombre puisque son rôle reste encore à ce jour méconnu auprès des Québécois. Les vérifications et l’analyse des différents documents sont essentielles afin de garantir à l’acheteur une propriété conforme et libre de tous ennuis. Rares sont les acheteurs qui désirent avoir des complications. Et c’est le moment quand on achète de savoir si certains éléments sont à corriger, puisque c’est le devoir du vendeur de remettre une propriété conforme en tout point (corrections aux frais du vendeur). Et croyez votre notaire, vous ne voulez pas être le vendeur quand un vice ou une non-conformité est décelée!


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Catherine Pigeon,
Notaire et conseillère juridique
514-606-5562

mercredi 13 janvier 2010

Bien prévoir les coûts d'acquisition d'un immeuble à revenus

Lors de l’achat d’un immeuble à revenus, nous devons prévoir plusieurs frais qui devront être déboursés avant même de commencer à récolter des revenus. En effet, nous devons prévoir le débours de ces frais, qui peuvent représenter un important montant d’argent, tout dépendant de la taille et du nombre de logements de l’immeuble. Nous allons donc les décortiquer :

Inspection. Avant d’acheter un immeuble, il est préférable de le faire inspecter par un professionnel accrédité afin de dresser le bilan de santé physique. L’inspecteur exige normalement le paiement dès réception du rapport d’inspection.
Frais d’emprunt. Si vous déposez une faible mise de fonds, votre prêt hypothécaire devra être assuré par la SCHL. Les frais d’assurances sont financés, mais la taxe doit être déboursée dès le prêt accordé. De plus, s’il s’agit d’un immeuble de 5 logements et plus, des frais d’analyse de projets seront chargés. L’institution financière charge généralement aussi des frais d’ouverture de dossier.

Assurances. Lorsque nous souscrivons à une assurance pour protéger notre propriété, un premier versement est fréquemment exigé dès la signature du contrat.

Notaire. Les frais de notaires sont généralement exigibles au moment de la signature de l’acte notarié. Certains notaires peuvent laisser des délais avantageux à leurs clients.

Ajustements. Lorsque nous signons chez le notaire, les frais payés d'avance par le vendeur, comme les taxes municipales et scolaires, seront ajustés en fonction des jours écoulés depuis le paiement. Autrement dit, si le vendeur a payé les taxes municipales pour les mois de janvier à mars et que nous notarions le 28 février, l’acheteur devra rembourser les taxes payées pour mars. Le même ajustement est effectué pour les loyers collectés.

Taxe de bienvenue. Il faudra prévoir le paiement des droits de mutation dans un délai variant de quelques mois à 1 an. Pour calculer le montant de cette taxe, visitez le site suivant : http://www.impot.net/fr/immobilier/mutation.

Budget travaux. De plus, tout dépendant de l’âge et de l’état de la propriété, il pourrait être judicieux de prévoir un budget pour faire quelques rénovations mineures au cours des premiers mois d’exploitation. Il peut s’agir de travaux imprévus que nous devons faire.

Il est bien évident que tous ces frais sont variables et que cela dépend du nombre de logements et de plusieurs autres circonstances. Il est par contre très logique de prévoir un budget d’acquisition de quelques milliers de dollars. De cette façon, nous sommes également en mesure de pallier aux imprévus.

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec nous.


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Sébastien Gariépy,
Consultant et Formateur

lundi 4 janvier 2010

Commencez l’année en force

Beaucoup de gens prennent des résolutions à chaque début d’année. C’est une méthode bénéfique pour la motivation personnelle ; cependant, il est très important de se fixer des objectifs réalistes que vous serez en mesure de respecter. Pour être certain de prendre de bonnes résolutions, il est recommandé de faire un bilan de la dernière année pour cibler ses faiblesses et ainsi améliorer sa position. En ce sens, nous croyons que tous et chacun devraient participer à l’exercice. Nous avons donc formulé quelques exemples de résolutions pouvant vous aider à réussir dans le domaine de l’immobilier.

Quelques propositions de résolutions pour les passionnés de l’immobilier :

· Accorder quelques heures par semaines à sa formation personnelle, soit par des rencontres animées, de la lecture, de la recherche internet, des formations professionnelles, etc ;
· Épargner un montant d’argent hebdomadaire afin d’augmenter son potentiel d’investissement immobilier ;
· Rester ouvert d’esprit pour être à l’affût des nouveautés menant à de bonnes perspectives d’investissement.

Ces résolutions bien simples augmenteront vos chances de réussite dans le domaine et d’accéder au statut que vous souhaitez. Ainsi, en ayant des buts et des aspirations bien précis, il est plus facile de faire un suivi et d’atteindre ses objectifs. Maximisez vos chances de réussite et entrez dans le jeu!

Pour plus d’informations, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

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Frédérick Gariépy,
Gestionnaire et analyste