Lors de l’achat d’une propriété, différentes personnes interviennent dans votre dossier et ce à divers niveaux. On peut penser à l’agent immobilier, à l’agent hypothécaire, à l’arpenteur-géomètre, au comptable, et au notaire. Chacun joue un rôle primordial : le rôle de conseiller.
Le rôle du notaire est d’intervenir à tous les moments de la transaction pour finalement transférer les titres à l’acheteur. Pour ce faire, le notaire doit obtenir, vérifier, analyser les documents tel la promesse d’achat, le financement, le certificat de localisation, les titres, les taxes municipales et scolaires, etc.
Comment choisir un notaire
Dans l’achat d’une propriété, le choix du notaire revient généralement à l’acheteur. Gardez également à l’esprit que l’achat d’une propriété est l’investissement le plus important dans une vie pour la majorité des Québécois. Je vous suggère donc de prendre des références de gens qui ont fait affaire avec un notaire récemment. C’est eux qui sauront vous dire s’ils ont été satisfaits des services qu’ils ont reçus et si les tarifs énoncés au début du dossier ont été respectés.
Il faut savoir également que lorsque l’on demande des tarifs en immobilier, plusieurs facteurs influencent le montant total des honoraires, tel les frais de publication des actes de prêt et de vente, les taxes, et les démarches.
Donc voici quelques questions à poser :
- Qu’est-ce que vos tarifs incluent?
- Les frais de publication et les taxes (TPS et TVQ) sont-ils inclus?
- Si j’ai des questions, puis-je vous téléphoner?
Réception des documents préalables
Une fois que vous avez choisi avec quel notaire vous travaillerez, vous devrez aviser deux personnes : votre agent immobilier et votre créancier. Ces derniers feront parvenir au notaire la documentation nécessaire pour débuter votre dossier.
Promesse d’Achat
Le notaire aura besoin de la promesse d’achat complète et signée par toutes les parties, laquelle sera transmise par l’agent immobilier. Cette promesse d’achat est le résultat de vos négociations et un engagement ferme de la part de l’acheteur et du vendeur à signer la vente. Si des modifications sont intervenues suite à la promesse d’achat, elles devront être remises au notaire et à votre créancier.
La promesse d’achat renferme des informations très importantes. Entre autre, la date de signature chez le notaire. Attention! Dans une promesse d’achat de l’Association des Courtiers et Agent Immobiliers du Québec (ACAIQ) on peut lire « le ou avant le ». Donc, il est possible que la date de signature ne soit pas exactement celle convenue.
La date des ajustements qui est précisée dans le document sera reprise par le notaire pour produire les ajustements finaux, lesquels seront signés en même temps que l’acte de vente. Cette date d’ajustement est décidée entre l’acheteur et le vendeur.
À quoi servent ces ajustements?
On vient remettre les compteurs à zéro : si le vendeur a payé ses taxes municipales en totalité pour l’année 2010 et que l’acheteur devient propriétaire le premier juillet, l’acheteur remboursera au vendeur la somme correspondant aux taxes municipales, selon le prorata du nombre de jours restants (184 jours). Le même processus est fait pour les taxes scolaires, les loyers, divers contrats, et la compensation.
Un fait important : les loyers et la compensation ne sont pas du tout la même chose. Un loyer, c’est ce que les locataires paient au propriétaire de l’immeuble. Une compensation, c’est ce que le vendeur doit à l’acheteur pour continuer d’habiter la propriété après la signature chez le notaire jusqu’à la date d’occupation.
La date des ajustements qui est entendue entre les parties peut être la date de la signature chez le notaire ou la date d’occupation. Dans certains dossiers la date de signature et la date d’occupation sont les mêmes, mais bien souvent l’acheteur occupe la propriété après la signature de l’acte notarié. En tant qu’acheteur, vous devez tenir compte de plusieurs facteurs avant de choisir définitivement la date des ajustements puisque cela touche directement votre portefeuille. Vous pouvez communiquer avec votre notaire ou en discuter avec votre agent immobilier pour connaître la date la plus juste selon les circonstances et les montants à ajuster.
Assurance-incendie
Le notaire vous demandera également une confirmation d’assurance incendie émise pour la nouvelle propriété. Cette confirmation de police d’assurance doit contenir deux informations : le nom de votre créancier et le montant d’assurance – valeur du bâtiment. Certains créanciers demandent que le montant d’assurance bâtiment corresponde au montant total du prêt hypothécaire et non pas à la valeur de reconstruction (valeur à neuf). Il s’agit d’un élément que vous ne contrôlez pas. Si des modifications s’imposent, votre notaire vous avisera et vous pourrez apporter les modifications demandées.
Certificat de localisation
Lors de l’achat d’une propriété, le vendeur doit remettre à l’acheteur un certificat de localisation à jour. À jour…. Ces deux mots suscitent de nombreuses questions!
Premièrement, un certificat de localisation est valide tant et aussi longtemps qu’il représente l’état actuel de la propriété. Même si le certificat de localisation a été fait depuis plus de 10 ans, s’il n’y a aucun changement, il est valide. Si l’acheteur désire avoir un certificat plus récent, ce sera à ses frais. Par contre, si le certificat de localisation ne représente pas l’état actuel, le nouveau certificat de localisation sera aux frais des vendeurs tel que spécifié dans les diverses promesses d’achat.
Certains ont longtemps véhiculé qu’après 10 ans le certificat de localisation n’était plus valide. C’est faux. Ce sont les institutions financières qui, généralement, demandent un certificat de localisation de moins de 10 ans.
À noter que lors d’une transaction immobilière où un certificat de localisation serait de plus de 10 ans mais reflèterait l’état actuel de la propriété, il serait prudent que les acheteurs incluent dans les « conditions de la promesse d’achat » qu’ils exigent tout de même un nouveau certificat de localisation et ce, aux frais du vendeur. Avec les nouvelles technologies et les lois qui ne cessent de changer, il est prudent et diligent d’obtenir un document à jour.
Les changements les plus fréquemment rencontrés sont la rénovation cadastrale (changement de numéro de lot), ajout/retrait d’un garage, d’un cabanon ou d’une piscine, agrandissement d’une galerie, agrandissement de l’immeuble, etc. Tous ces éléments ont un impact majeur sur la valeur de la propriété et la conformité de cette dernière selon les règlements municipaux. Si les marges minimales requises ne sont pas respectées suite à ces ajouts, la maison est non-conforme. Plusieurs éléments seront alors examinés par le notaire et l’arpenteur-géomètre afin de déterminer si une demande en dérogation mineure peut-être proposée à la ville et surtout, afin d’évaluer le pourcentage de réussite. Tel que mentionné précédemment, les frais requis pour obtenir une conformité sont aux frais du vendeur.
Les titres et relevés de taxes
Le notaire demandera au vendeur les titres de propriété (actes antérieurs). Il s’agit du « dossier – maison ». Vous conserverez ces documents afin de les transmettre au prochain acheteur, et ainsi de suite.
Les relevés de taxes de l’année en cours seront également requis afin de cumuler l’information pour les ajustements.
Recherches de titres
Le notaire procèdera à un examen des titres de l’immeuble que vous achetez. Il est essentiel que le notaire procède à cet examen pour vous certifier que vous serez propriétaire et ce, sans aucun problème. Les problèmes plus fréquemment rencontrés touchent des hypothèques non radiées, la superficie du terrain, les empiètements par les voisins, le transfert de propriété vicié, etc. Lorsque le notaire rencontre une lacune dans les titres, il doit obligatoirement aviser les parties et procéder à la correction, aux frais du vendeur. Même si la propriété n’est construite que depuis deux ans, le notaire doit faire les vérifications sur le lot. Bien avant d’avoir une propriété construite, le lot a fait l’objet de transactions, de transferts, peut-être certaines servitudes ont été consenties contre ou en faveur du lot, des droits d’usage, etc.
Étapes du dossier
Le notaire et son équipe devront :
- obtenir les informations des acheteurs et vendeurs
- vérifier la promesse d’achat et le certificat de localisation
- faire la recherche sur les titres (30 ans)
- obtenir les certificats de taxes municipales et scolaires,
- obtenir le solde hypothécaire du vendeur
- obtenir la preuve d’assurance de l’acheteur
- obtenir les preuves de l’état civil de toutes les parties
- rédiger l’acte de prêt selon les instructions du créancier
- demander les fonds pour la transaction
- confirmer la traite bancaire que l’acheteur doit apporter à la transaction
- rédiger l’acte de vente en fonction des différents éléments de la promesse d’achat
- rédiger la quittance du vendeur
- rencontrer les acheteurs et les vendeurs pour l’explication et la signature des documents notariés
- publier les différents documents au bureau de la publicité des droits
- émettre les différents chèques après la publication de la vente
- envoyer la quittance pour signature auprès du créancier du vendeur
- publier la quittance au bureau de la publicité des droits
Le notaire est un professionnel qui travaille plus souvent qu’autrement dans l’ombre puisque son rôle reste encore à ce jour méconnu auprès des Québécois. Les vérifications et l’analyse des différents documents sont essentielles afin de garantir à l’acheteur une propriété conforme et libre de tous ennuis. Rares sont les acheteurs qui désirent avoir des complications. Et c’est le moment quand on achète de savoir si certains éléments sont à corriger, puisque c’est le devoir du vendeur de remettre une propriété conforme en tout point (corrections aux frais du vendeur). Et croyez votre notaire, vous ne voulez pas être le vendeur quand un vice ou une non-conformité est décelée!
Catherine Pigeon,
Notaire et conseillère juridique
514-606-5562
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